주택담보대출 한도, 왜 생각보다 적을까? LTV, DTI, DSR 완전 정복!

LTV, DTI, DSR

집을 사려고 마음먹은 순간, 가장 먼저 확인하게 되는 게 바로 대출 한도죠. “분명 6억짜리 아파트인데 왜 3억밖에 안 빌려주지?” “나는 소득이 충분한데 왜 DSR 때문에 막히지?” 이런 혼란스러운 경험, 혹시 해보셨나요?

오늘은 바로 그 대출 규제의 핵심, 바로 LTV, DTI, DSR에 대해 쉽고 자세하게 알려드릴게요. 이 세 가지 개념만 정확히 이해해도, 내 대출 한도가 얼마나 나올지 미리 가늠해볼 수 있습니다.

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LTV란? 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있는가

LTV(Loan To Value)는 '담보인정비율'을 뜻합니다. 말 그대로 집값(담보가치) 대비 대출 가능한 금액의 비율이죠.

예를 들어, 6억짜리 아파트를 구매한다고 할 때 LTV 70%면 4억 2천만 원까지 대출 가능하다는 뜻입니다.

LTV는 기본적으로 부동산 규제 지역 여부에 따라 달라지고, 생애최초, 무주택자, 청년 등 조건에 따라 혜택을 받을 수도 있어요.

2024년 이후 기준 (변동 가능성 있음)

• 투기과열지구: 40~50%
• 조정대상지역: 50~60%
• 비규제지역: 최대 70%
• 생애최초 구입자: 최대 80%까지도 가능

정리하면: 집값만 보고 ‘5억이니까 최소 3억은 나오겠지’ 생각했다간, 규제지역 여부에 따라 2억도 안 나올 수 있다는 점! 무조건 지역과 본인 조건을 확인해봐야 합니다.

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DTI란? 소득 대비 원리금 상환 가능성

DTI(Debt To Income)는 ‘총부채상환비율’을 뜻합니다. 내 연소득 대비 매년 갚아야 할 부채 원리금의 비율이에요.

예를 들어 연소득이 6,000만 원인데 대출 원금+이자를 연간 3,000만 원 갚아야 한다면 → DTI는 50%

DTI 계산식

DTI = 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100

DTI는 주택담보대출 관련해 적용되고, 지역별/대출 목적별 규제 수준이 달라요.

• 일반적으로 40~60% 사이에서 제한
• 규제지역은 더 엄격 (예: 투기과열지구는 DTI 40% 제한)

주의할 점: DTI는 ‘주택담보대출’만 고려하고, 신용대출이나 자동차 할부는 포함하지 않습니다. 하지만 요즘엔 DTI보다 DSR이 더 중요한 기준이 되고 있어요.

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DSR이란? 모든 대출을 합산한 총부채상환비율

이제 핵심 중의 핵심, DSR(Debt Service Ratio)입니다. DSR은 내가 가지고 있는 모든 대출의 연간 원리금을 합산해서, 그걸 내 연소득으로 나눈 비율이에요.

DSR 계산식

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 ÷ 연소득 × 100

예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 신용대출+주담대+카드론 등의 연간 상환액이 3,000만 원이면 → DSR은 50%

DTI는 주담대만 계산하지만, DSR은 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부까지 전부 포함된다는 게 핵심 차이예요.

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실제 사례로 이해해보기

🧍‍♂️ 30대 직장인 김씨
- 연봉: 5,000만 원
- 무주택자, 생애최초 주택 구입
- 대출: 기존 신용대출 3,000만 원 있음
- 구매 예정 아파트: 4억 원

1️⃣ LTV 기준: 최대 70% → 2.8억까지 가능

2️⃣ DTI 기준: (주담대 원리금 + 이자) ≤ 연소득의 40~50%

3️⃣ DSR 기준:
- 신용대출 이자 연간 200만 원
- 주담대 월 120만 원 예상 → 연간 1,440만 원
- 총 상환액: 1,640만 원
→ DSR = 1,640 ÷ 5,000 = 약 32.8%

💡 이 경우 LTV, DTI는 가능해도, 다른 대출이 많아 DSR 초과로 대출이 줄어들 수 있습니다.

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최근 정책 변화 (2024~2025 기준 정리)

• 생애최초 주택 구입자
  → LTV 최대 80% 허용
  → DSR 적용 면제되는 경우도 있음 (9억 이하, 연소득 1억 이하 등 조건 충족 시)
• 청년 우대 대출
  → 만 34세 이하, 소득 7천만 원 이하 조건 충족 시
  → DSR보다 소득기반 대출로 혜택 가능
• 비규제지역 주담대 완화
  → 2023년 하반기부터 일부 지역 규제 해제로 LTV 완화

중요한 건, 개인의 상황 + 정책 변화를 모두 고려해서 대출 전략을 짜는 것!

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결론: 대출은 집값보다 '내 조건'이 더 중요합니다

“5억짜리 아파트면 3억은 빌릴 수 있겠지” 라고 생각했다가 좌절하는 분들, 정말 많습니다. 요즘은 소득, 기존 대출 상황까지 모두 따져야 하기 때문에, 내가 ‘얼마까지 가능할지’ 정확히 계산하는 게 가장 중요해요.

LTV는 담보 기준, DTI는 주담대 기준, DSR은 모든 대출 기준 이 세 가지를 꼭 기억해두시고, 지금 내 소득, 대출 상태, 지역 조건을 바탕으로 사전 상담 꼭 받으시길 추천드립니다.